재건축대상 부동산에 과다한 근저당이 설정된 경우 법적 문제
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작성일 22-11-13 00:23
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신축건물이 시가대로 2억원에 경락될 경우 근저당권자가 7천만원을 배당받고, 나머지 1억 3천만원에 대하여 재건축조합 및 가압류권자가 채권액에 비례하여 배당받는다면 재건축조합의 배당액은 2166만6666원이 된다(1억3000만원 1/6).
다. 신탁등기 후에도 신탁등기 전에 마쳐진 근저당권자 등은 경매를 실시할 수 있는 것이므로 근저당권자로 하여금 경매를 실시하게 하여 재건축조합이 경락취득하는 방법이 있을 수 있다아
신탁등기 후에 조합원이 조합원 분담금 납부를 지체하는 등 조합원으로서의 의무를 이행하지 않을 경우에는 해당 조합원을 제명하고 조합원이 출자한 부동산에 대하여는 현금 청산하는 방법을 택할 수도 있다아 이 경우 신탁원부상의 수익자 명의를 해당조합원에서 재건축조합명의로 변경하게 된다
그러나 재건축의 경우에는 도시재개발법과 같은 분양처분의 고시(도시재개발법 제38조, 제39조, 제40조)를 통한 권리의 원시취득절차가 인정되지 않기 때문에 조합원이 출자한 부동산에 설정된 근저당, 가압류 등기의 말소가 전제되지 않는 한 신축건물에도 근저당등기 등이 복귀되어야 할 것이다. 따라서 재건축조합은 신축건물에 대하여 조합원의 일반채권자와 동등한 권리 밖에 없는 것이다. 만약 신축건물이 경매된다면 근저당권자가 1순위로 배당받고, 재건축조합은 가압류권자들과 채권액에 비례하여 안분배당 받게 될 것이다.
문제는 재건축조합이 조합원에 대하여 가지는 조합원분담금 채권이 일반채권과 마찬가지이며, 우선권이 없다는 것이다. 현행법상 손실을 최소화하기 위한 방법
신탁등기 전에 경매를 이용하는 방법은 미동의자의 경우와 동일하다.
4. 입법론
부동산의 담보가치에 비하여 과다하게 설정된 근저당권자, 임차인, 가압류권자 등이 있는 경우에 재건축사업의 시행이란 우연적 요소에 의하여 이들이 자신의 담보가치 이상을 회수하는 결…(drop)
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재322
다. 따라서 근저당, 가압류 등기가 잔존한 채로 신탁등기가 된 경우에 있어서는 제명 및 현금청산을 하더라도 재건축조합의 손실을 막기는 어렵다.
